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有人9千买入有人1万逃离!这就是容桂东部楼市
发布日期:2022-07-21 07:44   来源:未知   阅读:

  话说,上周跟萨姐兵分两路,一起跑了趟容桂,回来讨论发现大家去的仿佛是两个世界。

  多妈去的是东部新区,没错!就是大名鼎鼎的凤凰湾所在地。毫不客气地说,五年前来是这样,五年后来还是这样,三个字形容——山卡拉!

  容桂楼市板块有点割裂,东部新区主要看凤凰湾和万象郡,滨江板块主要看颐安灏景湾、金辉路劲江山云著、凯蓝四盘。

  说到成交量,2021年数据显示,北滘、乐从、容桂名列前三,各自占全顺德成交的15%左右。

  个盘方面,又以凤凰湾遥遥领先,虽然很山,但不妨碍它继续稳坐容桂乃至顺德销冠之位,毕竟价格真的很便宜。

  在佛山地产界混过5年以上的人大概都知道凤凰湾前身是东逸湾,后经碧桂园收购盘活,开发了2000亩的凤凰湾,可容纳整整3.5万户。

  在这个板块又有零星的几个盘:佳兆业金域天下、雅居乐万象郡、美的御海东郡,周边围着几条村落,容桂人说本地人基本不买这里。

  整个东部新区的交通突围点是顺德大桥(顺兴大桥更名),连通大良顺德港,有市民反映施工断断续续,目前顺德官方已给出答复,计划于2025年建设完工。

  东部新区基本被凤凰湾霸屏,功夫君从业多少年,它就卖了多少年,几乎年年登上销售榜首位,业主更是来自全国各地。

  凤凰湾就像一个盲盒,你永远不知道它何时卖完,多妈上一次过去还在卖左邻苑、右里苑之时,如今销售表示住宅要卖最后一个组团。

  最后一个组团位于凤怡苑北侧,备案名芳邻苑,推广名【上璟】,共计9栋住宅,2梯4/6户,户型为94-210㎡三至五房,首推99㎡三房和125㎡四房,无图纸无板房,只有电子版户型图。

  销售只是简单介绍了园林、外立面、户型、交标等方面的升级,4月份会举办产品推介会,大约有1千多套货量。

  回顾凤凰湾所有组团,2013年一期望江大宅,外立面偏欧式风格,销售称该组团为梦想启航之地。

  睛澜苑、听涛苑偏安静些,头排望江二手报价1.3-1.4万/㎡,非头排报价1.2-1.3万/㎡;靠近高速路的翰华苑报价1-1.1万/㎡,左邻右里苑则靠近学校。

  这里的业主不乏省实外籍教师,不管你来自哪里,都可做2成首付,销售称这里“海纳百川”。

  作为一个刚需盘,有些配套还跟不上生活需求,市民多次投诉片区公共交通出行难题,班次太少;整个片区只有两家超市,生活基本靠底商。

  关于凤凰湾,无论是顺德人民论坛还是佛山领导留言板,都好多吐槽点:交通不便、学位不足、施工噪音等。

  因为这个盘超级便宜,以前卖9字头时就吸引了全国各地不少投资客,有些上车购入的买家,后期转手才发现难度大。诚然,超3.5万户的体量,除非你的房子十分优秀,否则真的很难从天量二手中突围而出。

  这也是一个卖得很艰难的楼盘,只有14栋楼,却卖了5年,还没建好,最近雅居乐因财务问题被推到风口浪尖上,如今已低于地价1.1万/㎡清货了,房价明显倒退。

  项目在清售4、9栋复式,大约剩40多套,面积为127㎡和131㎡四房,一层8户再加上这个走廊,俨然宿舍楼设计。

  重点是价格,毛坯总价最低120万,单价9字头!最高也只是150万,折合单价也才1.1万/㎡,只要有大湾区1年社保都可以做2成首付。

  有巨大体量的凤凰湾压着,万象郡地价没有优势,确实步履维艰,不过上个月底万象郡加推的复式倒是卖得挺好,大概是因为便宜吧!

  小区一期已交付,部分业主已入住,一路之隔是美的御海东郡、高黎村、高黎市场、高黎小学,周边环境,几年前是咋样,现在还是咋样,一言以蔽之:荒凉!

  东部新区还有一个痛点是教育,凤凰湾业主不止一次反映过这个问题,官方回复是公立学校有三所村小可选,可满足目前住户需求,只是上学距离远一点。

  至于东逸湾实验学校(原省实)已确定为纯民办,虽然碧桂园有搞教育的经验,但有一个前省实在,没有建大型中小学的必要。

  然而,能读东逸湾实验学校的孩子家庭背景不差,凤凰湾却又是极刚需大盘,业主也说了,“不是我们不想读,是我们读不起”。

  此前,这里还规划有一所顺控容桂学校(清晖高黎学校),但由于涉及“公参民”性质,目前教改被叫停,还需重新梳理性质再决定是否推进,这让凤凰湾人民有点无奈。

  跨过眉蕉河去到滨江路一带,终于找回点人气,这里以著名景点渔人码头为核心,望江是部分产品的溢价优势。

  项目占地11万㎡,什么概念?销售说围着小区跑一圈,已经有1公里运动量,实地看了,确实很大,光儿童游乐园就有几个。

  目前在售三期,邻近保利置业新盘(保利铂悦府),2梯4户,面积为105㎡三房和118/128㎡四房,105㎡三房空间超大,主卧L字型大飘窗。

  目前只有9栋有房可选,南北对流望江户型售价约1.8-1.9万/㎡;南向户型价格约1.6-1.7万/㎡,但景观是隔壁的保利盘。

  交付标准不赖,赠送玄关柜、厨房两件套、橱柜齐全、卫浴装备齐全,物业费3.5元/月/㎡。

  随着颐安收官,保利铂悦府将接棒这一带的供货,预计于4月开放营销中心,届时留意功夫君消息。

  目前在清售四房余货,集中在3、6、7座,有105㎡复式四房和120㎡平层四房,120㎡高层可一线望江。

  105㎡复式最低总价168万,单价约1.6万/㎡,位于7座中楼层;120㎡最低总价是180万多万,单价约1.6万/㎡,位于6座低楼层。

  还有一套2楼的三房出清,总价130多万,单价约1.5万/㎡,项目高位之时曾卖过2万/㎡。

  看房当天偶遇业主收楼,今年6月剩下的楼栋也会交付。交标品质不如颐安高档,不失不过,但物业费也在3元/月/㎡以上。

  重点是销售非常佛系,问一句回一句,毫无带看热情,大概是尾盘了,没有太多业绩压力吧!

  滨河路又称“凯蓝一条街”,这里聚集了凯蓝四大项目,目前4盘整合到滨江名门小商铺接待处,想买的直接带你看现楼。

  销售会推荐看滨江名门6、7座房源,82㎡毛坯最低总价120万,单价1.5万/㎡;92㎡四房总价150多万,单价1.6万/㎡,然而外地人在这里只能做3成首付。

  这简直是用凤凰湾的总价买入市区盘,这便是凯蓝“神户型”压总价的厉害之处,但这是毛坯房,后期还需要装修。

  凯蓝“偷面积”很强,这四个户型从电梯间背后,可以偷出一个厨房、阳台的空间,难怪不到100㎡可以做到四房。

  楼龄最新是滨江时光园,没有一手房源,有围合式小花园;滨江名门次之,有空中花园,楼栋外立面显旧,物业费也要3元/㎡/月以上。

  凯蓝去年在附近拿下新地块,楼面价6字头,将建设7栋住宅,产品为62-76㎡三房,极度刚需,主要面向容声电器厂、海信科龙等员工,预计4月23日开板房,五一开盘,板房设于滨江名门底商。

  所谓“一分钱,一分货”,东部新区确实价格诱人,给了很多刚需上车的希望,但价格面前,最好保持理性,看清规划以及兑现力。

  对比东部新区,滨江一带价格拔高了4-5千/㎡,配套更成熟,生活氛围更浓厚,又有著名景点支撑,如果不是极度刚需,多妈还是建议回到市区来选房。

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